دانلود مقاله کامل درباره انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»
لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*
فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)
تعداد صفحه: 34
فهرست و توضیحات:
الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره
یک حق اولویت ایجاد میکند.[6]
احکام تجدیدضمنی عقد اجاره:الف ـ اجارة تجدیدشده، اجارة جدیدی است.
ب ـ شرایط اجارة تجدیدضمنیشده، همان شرایط سابق است.
ـ پایان اجارهتجدیدشده:سوم ـ تعیین مدت معین که به موعدهای محدودتر تقسیم شده است:
حقوق فرانسهمقدمه
اجاره یکی از عقود معین است که بواسطه آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدتزمانِ معین در مقابل اجارهبها، به مستأجر واگذار میکند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمییابد.
با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر میدارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد، این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه مییابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره مینماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمیکنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین میکنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نمودهاند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نمودهایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نمودهایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نمودهایم.
مبحث اول : انقضاء مدت اجارهدر عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع عینِ مستأجره میشود و با پایانیافتن عقد، مستأجر هیچگونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطورکلی میتوان گفت که با انقضاء مدت عقد، رابطة استیجاری میان موجر و مستأجر پایان میپذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نمودهاند که در دید اول با اصول اولیة حقوق ناهمگون به نظر میرسد. البته در این نوشتار امکان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم که نظام حقوقی مصر در خصوص پایانپذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق کشور خودمان بر میگردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی مینماییم.
1ـ حقوق مصرمتعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یکی از شکلهای زیر تعیین میکنند:
1- مدتی را تعیین میکنند که با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان میپذیرد.
2- مدتی را تعیین میکنند که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد؛ مشروط بر این که یکی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام کرده باشد.
3- مدت معینی را برای عقد تعیین میکنند که همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم میشود و اگر یکی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هرکدام از موعدها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امکان پایاندادن به عقد اجاره تا پایانپذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجارهای برای مدت 9سال منعقد میشود که این مدت 9سال، به 9 قسمت یکساله تقسیم میشود و متعاقدین شرط میکنند که هرکدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هرکدام از موعدهای یکساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یکسال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یکسال دیگر لازم خواهد شد.[1]
